Ouderlijk huis verkopen voor overlijden: wat moet je weten?
Je ouders worden een dagje ouder, en het huis wordt te groot. Of misschien lukt zelfstandig wonen niet meer, en je ouders denken aan een serviceflat. Wat de reden ook is: het ouderlijk huis verkopen brengt hoe dan ook emoties én praktische beslommeringen met zich mee. Daarom zetten we op een rij wat je moet weten als je het huis van je ouders verkoopt vóór hun overlijden. Wie beslist, wie krijgt de opbrengst en zijn er belastingen verschuldigd?
Wie mag het ouderlijk huis verkopen?
De eigenaars van de woning, je ouders dus, beslissen over de verkoop van de woning. Zijn ze allebei nog in leven, dan moeten ze samen akkoord gaan met de verkoop.
Wat als één ouder al overleden is?
Hoe de eigendom verdeeld is na het overlijden van één van je ouders, hangt af van hun huwelijks- of samenwoningscontract. In sommige gevallen krijgt de langstlevende ouder het vruchtgebruik van de woning, terwijl de kinderen de ‘blote’ eigendom erven.
- de ouder het huis mag blijven bewonen of verhuren.
- de kinderen mede-eigenaars zijn van het huis.
“Vraag advies aan de notaris om te weten wat in jullie specifieke gezinssituatie van toepassing is. Heb je nood aan een onafhankelijke partij om de verkoop vervolgens in goede banen te leiden, dan staan we je bij ImmoTijl natuurlijk graag bij”, aldus Sofie.
Kunnen kinderen het huis verkopen terwijl hun ouders nog leven?
Nee. Zolang je ouders eigenaar zijn van de woning, beslissen zij over een verkoop. “Natuurlijk mogen kinderen helpen met de praktische zaken, zoals een makelaar contacteren of een afspraak maken bij de notaris, maar de handtekening die uiteindelijk officieel geldt, is die van de eigenaar.”
“In sommige situaties kan een ouder wel een volmacht geven aan een kind om de verkoop te regelen, bijvoorbeeld als die dat zelf te zwaar vindt. Zo’n volmacht moet bij de notaris worden opgesteld”, verduidelijkt Sofie.
Kinderen mogen helpen met de praktische zaken, zoals een makelaar contacteren of een afspraak maken bij de notaris, maar de handtekening die uiteindelijk officieel geldt, is die van de eigenaar.
Kan een kind het ouderlijk huis kopen?
Ja, dat kan zeker. In de praktijk gebeurt het regelmatig dat één van de kinderen het ouderlijk huis overneemt. Zo blijft het huis in de familie.
Gebeurt de verkoop toch aan voordelige voorwaarden, dan moet dit later in de erfenis verrekend worden. Een correcte schatting van het vastgoed is dus heel belangrijk.
Kan je het ouderlijk huis onder de prijs kopen?
Dat kan, maar daar moet je dus voorzichtig mee omgaan. Wordt het ouderlijk huis verkocht aan een prijs die duidelijk onder de marktwaarde ligt, dan kan de fiscus een deel van de transactie beschouwen als een (verborgen) schenking. Dat kan aanleiding geven tot een schenkbelasting.
“De vraag daarbij,” nuanceert Sofie, “is vooral hoe je dit correct aanpakt in jouw specifieke situatie. Daarom is het belangrijk om je goed te laten begeleiden en vooraf duidelijk in kaart te brengen wat de impact is van transacties en de bijbehorende percentages schenkbelasting of registratierechten. Zo verloopt alles vlot en correct, zowel fiscaal als familiaal.”
In elk geval is het aangewezen om te starten met een objectieve waardebepaling en daar verder transparant mee om te gaan.
Wat als mijn ouders niet meer zelf kunnen beslissen?
Stel dat je ouders dement of dementerend zijn, dan kunnen ze niet meer zelfstandig beslissen over de verkoop van hun woning. In dat geval zal een vrederechter een bewindvoerder aanstellen: die regelt dan alle financiële en juridische zaken van de wilsonbekwame persoon, inclusief het verkopen van onroerend goed.
Wil jouw familie dit scenario vermijden, dan kunnen jullie bij de notaris preventief een zorgvolmacht opstellen. Met zo’n zorgvolmacht beslissen je ouders al vroegtijdig wie in hun naam beslissingen mag nemen als ze later wilsonbekwaam zouden worden, in verband met bijvoorbeeld medische zorgen en het verkopen van vastgoed.
Met een zorgvolmacht beslissen je ouders al vroegtijdig wie in hun naam beslissingen mag nemen als ze later wilsonbekwaam zouden worden, in verband met bijvoorbeeld medische zorgen en het verkopen van vastgoed.
Wie krijgt het geld bij de verkoop van het ouderlijk huis?
Dat hangt af van wie eigenaar is van de woning op het moment van de verkoop.
- Wanneer beide ouders nog leven en eigenaar zijn van het huis, gaat de volledige opbrengst van de verkoop naar hen.
- Is één ouder overleden en stond in het huwelijkscontract een keuzebeding (‘langst leeft, al heeft’)? De overblijvende partner is volledig eigenaar, dus de opbrengst is volledig voor hem of haar.
Zonder keuzebeding heeft de overlevende ouder het vruchtgebruik en de kinderen de ‘blote eigendom’. In dit geval wordt het vruchtgebruik bij verkoop omgezet in een geldwaarde: de overlevende ouder krijgt dus het geld voor z’n eigen helft plus de geldwaarde van het vruchtgebruik. Dat wordt berekend op basis van de waarde van de woning en de leeftijd van de ouder. De kinderen ontvangen de helft van de verkoopprijs min de geldwaarde van het vruchtgebruik. De verkoopprijs wordt dus verdeeld tussen ouder en kinderen. Een notaris berekent welke bedragen aan wie toekomen.
Gaat het om de gezinswoning van je ouders, dan moeten zij in de meeste gevallen geen belasting betalen op de meerwaarde bij verkoop.
Moet je belastingen betalen als je het ouderlijk huis verkoopt?
Gaat het om de gezinswoning van je ouders, dan moeten zij in de meeste gevallen geen belasting betalen op de meerwaarde bij verkoop.
“Alleen in specifieke situaties moet je rekening houden met belasting,” nuanceert makelaar Sofie. “Bijvoorbeeld wanneer de woning niet als hoofdverblijfplaats diende én binnen een bepaalde termijn opnieuw verkocht wordt.”
De situatie kan ook anders zijn wanneer kinderen al (gedeeltelijk) eigenaar zijn van het huis, bijvoorbeeld omdat een ouder overleden is en de woning werd geërfd. In dat geval hebben de erfgenamen meestal al erfbelasting (successierechten) betaald op de waarde van de woning op het moment van het overlijden.
De latere verkoop van het huis staat daar los van: bij de verkoop zelf is er in de meeste gevallen geen extra belasting op de meerwaarde verschuldigd.
Alleen in uitzonderlijke gevallen - bijvoorbeeld wanneer een woning binnen een korte termijn na aankoop opnieuw verkocht wordt - kan er sprake zijn van belasting op de meerwaarde.
Moet je een notaris inschakelen?
Ja. Een notaris is altijd verplicht als je in België een woning verkoopt. De notaris stelt de officiële verkoopakte op en zorgt ervoor dat de verkoop juridisch correct verloopt.
Daarnaast speelt de notaris een cruciale rol in situaties die vaak voorkomen bij het verkopen van een ouderlijk huis, zoals:
- het opstellen van een volmacht wanneer een ouder de verkoop laat regelen door een kind
de omzetting en berekening van vruchtgebruik en blote eigendom
de verdeling van de verkoopopbrengst tussen ouder(s) en kinderen
controle van eigendomsrechten, huwelijkscontracten en eventuele keuzebedingen
Hoe verkoop je het huis van je ouders?
“De procedure is niet zo verschillend van een gewone verkoop”, weet Sofie. “Je start bij het bepalen van de waarde van de woning, verzamelt de nodige documenten, zoals onder meer de eigendomsakte, het energieprestatiecertificaat, de elektriciteitskeuring en een bodemattest. Als vastgoedmakelaar doen wij dit uiteraard voor jou.”
“Bij ImmoTijl denken we graag met je mee. We zorgen voor een correcte waardebepaling van de woning, we nemen de administratie voor onze rekening en vinden geschikte kopers. Tijdens dit hele - soms emotioneel zware - proces staan we je bij met onze jarenlange ervaring én een luisterend oor. En altijd met de nodige discretie”, besluit Sofie.